移住戦略：自宅マンションを賃貸に出すときの想定外

さて、一筋縄ではいかない移住計画です。

株によるFI(Financial indipendente)は亀の速度ででも確実に達成に近づきつつある中、もう一つ、FIを確かにする戦略の一つに不動産収入計画があります。不労収入の二つ目の柱っす。と言っても投資用物件を買うのではなく、今住んでいるマンションを賃貸に出すというものです。移住戦略の上でも大事な計画です。

この計画もいつから貸せるのか？家賃はいくらくらいか？初期費用、賃貸管理料がいくらか？などなど明確になり変数の項目が減るに連れて決断がしやすくなってます。

今住んでいるマンションを賃貸に出すプロセスで意外だった点をまとめました。

賃料の査定金額はほぼ一定

賃貸会社によって大幅に違ったりするのか？と期待して、マンション貸す.COMの無料サービスを使って6社から相見積もりをとった結果、みなさまほぼ同じ金額でした。

算出の方法が同じだからだと思います。

お話を聞いていると、なんらかのデータベースにアクセスし、間取り、築年数、ロケーション、などでフィルターをかけて、似たような物件の賃料を参照してそのまま幅を持たせて査定結果として提出されているようです。すごく親切な会社は、参照している物件のリストまで提出いただけました。

賃料査定結果に管理費が入っている、入ってない、などばらつきがあったので、それは注意です。あとは担当者のやる気やその会社の集客力などで、実際の募集をかける時の賃料には差は出ると思います。

募集手数料も一律一ヶ月分+税、更新事務手数料も一律賃料の50%+税

これも何か法律があるのでしょうか？というくらい一律でした。

多くの場合は事実上礼金という形で借主から得るお金で賄えます。（こう思うと賃貸の借主というのは、自分の仲介料だけでなくオーナー側の紹介料も、負担してるということになり、なんか不合理ですよね。。。。）

管理手数料が意外と安い

ここに会社によって差がありました。選べる場合もあるし、会社として一つのプランしかない場合もありました。ただ、総じて想定より安かったので、あまり心配することもなく、空室の場合は発生しないコストなので安心です。

1.固定費は最低限に抑え、発生費用は実費でオーナーに請求するパターン

上限を設定してあることも多いです。3,000~4,000円/月あたりです。家賃によってそんなにサービスが変わるか？というとそうでもないからだと思います。

例:賃料の1.5%~2.5%。設備の故障・修理、または賃料滞納が発生したらその都度オーナーが負担。

2.固定費が高めに設定されている一方、設備保証と滞納保証付パターン

保険みたいな感じですね。かかるコストを一定にしておきたい、急な出費は避けたい、という方には向いているかもです。

例：賃料の3.5%。滞納保証と言って、借主が仮に賃料を払わなかったとして、不動産会社が賃料をオーナーに確実に支払ってくれる。また、設備修理なども不動産会社が支払ってくれる、など。

初期費用が想定より低く抑えられそう（未定）

必ず全面的に徹底的に掃除して、壁紙とかも全部張り替えとか想像していたのですが、多少の生活でつく汚れや壁紙の傷はそのままにして貸し出してもいいそうです。

10cm級の穴がある場合などはさすがに貸すまでに修理して欲しいとのことでしたが、逆にそこまでいいんだ！？との印象でした。

ということで、うちのマンションの状態だと業者による基本的な掃除を入れればいいだけと判断します。実際に不動産会社の方が内覧してどこまで綺麗にすべきかアドバイスをしてくれるそうです。

最初の掃除費用すら負担したくない！という場合には礼金2ヶ月分にして借主に間接的に負担してもらう、というやり方もあるようです。私は礼金2ヶ月だと、募集に時間がかかりそうなので、やりませんが。。。借主って不利だなとつくづく思います。

賃貸マンション投資用ローンへの切り替え意外と難航！

移住先の物件購入の際に住宅ローンを組みたいので、今のマンションの住宅ローンを事業ローンに切り替えないといけないのです。基本的に一人、一住宅ローンです。”住宅”なので、メインで住んでいる家のみで使えるローンということになります。

賃貸マンションの不動産会社から簡単に紹介してもらえるだろうと思っていたのですが、賃料の査定をしてくれた6社ともに金融機関の紹介はありませんでした。これは想定外です汗

投資用マンションを新たに購入する場合は、借り入れの金額と物件は紐づいているし、当然サービスとして金融機関がセットでくっついてくる。一方、うちの場合は借り入れ金額と物件は紐づいてないし、そもそもうちみたいなケースがそんなに多いとは思えないので個人への商品として存在しにくい。不動産投資ローンでよく聞くイオン銀行もそうです。HPからそのサービスは見当たりません。

WEBで仮申請をしようとしたら、待てよ。。。カードローンのような用途自由型で消費者金融と一緒じゃん！？みたいな恐ろしい場合もありました。

不動産投資ローンではなく、今は不動産担保ローンという不動産投資ローンより利率が高いのも含めて仮審査の申請をしております。

頼みの綱は賃貸マンションでご縁のあった営業担当の方の個人的なネットワークです。。。。知り合いに頼んだら法人紹介として扱ってもらえるかもしれない、とのことだったので吉報を待っております。