家庭菜園ができる土地を手に入れるのは意外と難しいです。
FIRE後やりたいことの一つに、家の庭で家庭菜園する、ということがあります。これ、簡単そうで難しいんですよ。お金がたくさんあればそれはどうにでもなるのでしょうがね。
私の中でまだ納得できてないので、ひとまずブログに書くことで現状を受け入れるように仕向けます。
重要点1 「地目」が何か?
私達が見つけた土地は、大きめの地方衛星都市の主要駅から車で10分くらいの”田”として使用されていた土地630平米。そのため、物件案内の地目は”田”となっています。現在の地主さんがもう耕作しないので住宅用地を想定し売りに出しています。
ここで規制1が発生します。この”田”というものを”宅地”というものに変更する必要があるのですが、今回の場合、その許可は買主、すなわち私達が申請する必要があるそうです。
承認機関は農地法に基づき農業委員会です。2つの点で許可を得る必要があります。
- ”田”の所有者変更。
- ”田”から”宅地”への転用。
一般人が”田”を所有することを農地法が禁止しているそうですので、私たちの場合1と2は抱き合わせです。
要点2 転用する”田”の面積
転用する場合、500平米未満という”概ね”のルールがあるそうです。今回は500平米以上なので、許可が必要になります。
承認機関は市役所です。大きな土地を使って何かしら開発が始まる場合は行政の許可が必要なのはなんとなく理解できます。今回はこの土地に60平米程度の住宅を建てるだけなので、これはクリアできるとのことです。
重要なのは建てる面積。確かに、500平米以上の商業利用のための建物が突然立ったら、行政もびっくりしますよね。
要点3 転用後の土地の状態
これが一番理解ができないです。
要点1で”田”から”宅地”に転用したのだから、見た目が”田”だったら引き渡し直前の登記申請の時に法務局が承認しない、ということだそうです。
司法書士の現在の評価は、
- 水田として地が下がっている状態から、全面埋め立て造成されている必要がある
- 庭ならいいけど広い家庭菜園は”宅地”に当たるか不明確
埋め立てる必要がある、というのは”水田”に30cm以上下がっているもの、みたいな定義があるので、”宅地”はその逆を言っているようですが、法律はなさそうです。
まず、私としては家庭菜園にしようとしている土地は埋め立てたくないです。せっかく”田”といういい土の状態なのに、大金を払ってどこから持ってきたかわからない土や土砂で硬く埋め立てるそうです。ありえない。
ちなみに建ぺい率50%なので、最大に315平米に家を建てたとしても、残り50%315平米は庭にするとしても無駄に埋め立てるということになります。
不動産屋さんがいうには、こんなケースは他に経験はないそうなので、登記できないだろうという回答でした。もっと早く説明して欲しかったですよ。。。もう家の内装も外装も全部決定してますよ。。。
今後
- 登記できないリスクを取りながら、この土地を買う。
司法書士さんに相談しつつリスクを下げる方法を模索する必要があります。最悪の場合、全面埋め立て一旦庭にする。 - 宅地として既に登記されている物件を探し直す。
分譲土地として売られているのが一般的ですが、極小の土地ばかりで家庭菜園を十分にできる土地はないですね。平屋の床面積すら怪しいです。 - 家付き家庭菜園に向いた土地物件を探す。
以前までこの計画でしたが、家がデカすぎるのと、理想以上に田舎のロケーションにならざるおえない、ということで既に断念しています。まだ、完全にリタイアするつもりはないので、そんなに田舎には行けないです。
この土地をイッピツで(分譲せずに)宅地用途として売り出していることが、そもそも間違いではないか?そして誰も買う人いないと思うな。。。。私達以外。広大な庭付き農業御殿しか思いつきません。
この物件、どこか、何かが矛盾している!!もしかしたら、大幅な価格交渉ができるのではないか?と妄想してしまいます。